Консалтинг Оценка Стройаудит Инжиниринг ЗАО «АБМ Партнер» работает на рынке консалтинговых и аудиторских услуг с 1996 года.
Краткая презентацияPDF Политика качестваPDF
nexia

Рейдеры и страусы

Бизнесу не следует «сливать» своисемечки
в банки и прятать голову в песок.

Кира Аккерман, Bankir.Ru

 

26 сентября прошла 3-я ежегодная конференция «Залоги в современной практике кредитования», организованная Связь-Банком и международным банковским клубом «Аналитика без границ». Российская банковская система продолжает «переваривать» самолеты, заводы и прочие непрофильные активы, которые оказались в собственности кредитных организаций во время глобального финансового кризиса 2009 года. В последнее время объемы кредитования активно растут, и, чтобы предотвратить возможную новую кризисную ситуацию, необходимо повышать качество оценки залогов.

Борис Мошкович, директор компании «АБМ Партнер™», описал проблему очень наглядно, вспомнив анекдот. Человек сидел возле Bank of New York и торговал семечками. Кто-то спросил его, как ему разрешили торговать семечками возле такого крупного банка. Он ответил, что у него есть договоренность: он не дает в долг, а банк не торгует семечками. Несколько лет назад было заявлено, что банковская система вышла на новый виток развития. На самом деле, по мнению эксперта, это не новый виток развития, а некий глобальный негатив, поскольку нельзя допускать, чтобы бизнес стремился к скрытым продажам через получение кредитов, а банки, обладая всей информацией о клиенте и определенным возможным влиянием, становились рейдерами.

Заемщик заинтересован в том, чтобы получить деньги дешево и на полный срок реализации проекта. Желательно, чтобы при этом еще и ничего не брали в залог, а если и брали, то те активы, которые есть и которые свободны. Банк, напротив, заинтересован, чтобы обеспечение было максимальным, а доходность – высокой. К сожалению, кредитные организации дают деньги на полный срок реализации проекта очень редко – в основном, речь идет о кредитах на год или два.

Изначально банк не должен владеть никаким имуществом, кроме того, которое необходимо ему для ведения банковского дела – зданий, находящихся в собственности или аренде, а также денежных средств, отдаваемых клиентам в виде кредитов и возвращаемых обратно через некоторый промежуток времени. Идеальная ситуация – когда у банка есть долгосрочные дешевые ресурсы, а у клиента – действующий высокоэффективный и высокодоходный бизнес с низкими рисками. Однако реальная ситуация, как правило, далека от этой картины. И деньги у банков не такие уж длинные, и стоимость их не так уж низка, и бизнес у клиента во многих случаях новый.

Часто, чтобы все же выдать кредит, банки берут в залог сам бизнес. Минимальная доля – 51%, иногда 75% плюс одна акция, чтобы никто не мог изменить решений банка. В дополнительный залог берется все то имущество, которое финансируется. Также важны такие факторы, как личное поручительство руководства либо собственников бизнеса.

Когда банкам разрешают «торговать семечками», развивается целый спектр не совсем понятных «околобанковских» услуг, которые накладывают очень большую нагрузку на любого бизнесмена с одной стороны и повышают банковские риски с другой стороны. Чтобы этого не было, необходимо более строго подходить к оценке залогов. По словам Мошкова, существует рыночная стоимость и ликвидационная. А вот что такое залоговая стоимость, не совсем понятно. Судя по всему, она не так высока, как хотелось бы клиенту (рыночная), но и не так низка, как хотелось бы банку (ликвидационная). В этом случае оценщику проще приводить рыночную цену, прописывать ликвидационную и применять некий дисконт к рыночной цене, чтобы оценить залог.

Наталья Кромская, руководитель проектной группы департамента финансового консультирования компании «НЭО Центр», рассказала об особенностях оценки имущественных прав на строящиеся промышленные объекты. На сегодняшний день эта тема является одной из самых злободневных для бизнеса. И она предполагает очень много вопросов. Как не упустить клиента и банкам, и оценщикам? Что нового можно предложить, если у клиента практически ничего нет, но он планирует что-то построить? Можно ли считать строящиеся объекты активами?

В рамках этой темы, как правило, речь идет о компании, которая имеет в собственности земельный участок, проект застройки и, возможно, сделала некоторые капитальные затраты, однако ее баланс находится на нуле или в минусе. Среди строящихся помещений следует различать коммерческую недвижимость и промышленные объекты. Вторая группа является узкоспециализированной – она включает в себя порты, теплицы и т.д. То есть, скорее всего, таких же объектов не удастся найти на рынке, и сравнительный метод оценки окажется неприменим.

В таком случае следует принять, что объект находится в условно готовом состоянии. Оценщик предполагает, что здание уже построено, и дата оценки является датой ввода его в эксплуатацию. Так как метод сравнения недоступен, остаются доходный и затратный методы. Основным является последний. Чтобы оценить то, чего еще нет, затратным методом, необходимо тщательно проанализировать бюджет объекта. Иногда дополнительно берется в залог земельный участок под строящимся зданием или пакет акций. Земельный участок оценивается отдельно сравнительным методом.

Подобная практика является новой, поскольку такие объекты оценки как имущественные права на строящиеся промышленные комплексы появились совсем недавно. Компания «НЭО Центр» уже завершила несколько проектов и занимается отработкой методологии.

Оригинал статьи: www.bankir.ru/novosti/s/reidery-i-strausy-10028266/#ixzz29S346JRw